Comprou um imóvel, herdou em inventário ou recebeu uma doação? Possuímos profissionais especializados na redução dos impostos cobrados ou pagos indevidamente

O escritório Abrahão & Dohmen Advogados possui profissionais especialistas na redução do ITBI (imposto de transmissão de bens imóveis) e ITCMD (impostos de transmissão de causa mortis e doações). Auxiliamos com a analise de documentação na compra de imóveis bem como na arrematação de imóveis em leilão.

Realizamos a redução de impostos como também temos profissionais especializados na realização de inventário ou divórcio.

NOSSOS SERVIÇOS

Comprou ou pretende comprar um imóvel? Saiba que você pode economizar no ITBI! Continue lendo para entender a ilegalidade que as prefeituras vêm fazendo na hora de calcular o imposto sobre transmissão de bens imóveis.

O ITBI (imposto sobre transmissão de bens imóveis) é de competência dos municípios, segundo o artigo 156, inciso II, da Constituição Federal. Ainda, conforme a legislação e jurisprudência tributária, a alíquota do ITBI deve incidir sobre o valor venal do imóvel, ou o valor de transação, aquele que for maior.

Ocorre que muitos municípios, inclusive a cidade de São Paulo, vêm calculando o ITBI sobre o valor venal de referência do imóvel. O valor de referência é o valor que o município atribuiu ao seu imóvel, e que, geralmente, é bem superior ao seu valor real.

Utilizando o valor venal de referência como base de cálculo do ITBI, contribuintes vêm pagando um valor bem superior ao efetivamente devido, fato que vêm gerando muitas demandas judiciais. Em razão do grande número de processos com a mesma questão de direito, recentemente o Tribunal de Justiça de São Paulo, através do Tema 19, pacificou essa questão visando garantir não só segurança jurídica ao contribuinte, como também que essas causas ganhem a mesma solução.

Tema 19 – IRDR – Base – Cálculo – ITBI. Fixaram a tese jurídica da base de cálculo do ITBI, devendo ser calculado sobre o valor do negócio jurídico realizado e, se adquirido em hastas públicas, sobre o valor da arrematação ou sobre o valor venal do imóvel para fins de IPTU, aquele que for maior, afastando o valor de referência.

Porém, mesmo com a explícita ilegalidade da cobrança feita pelos municípios do imposto sobre transmissão de bens imóveis (ITBI) calculado sobre o valor venal de referência, muitos continuam, infelizmente, calculando dessa forma.

Via de regra, quando você vai ao cartório para transferir para seu nome o imóvel que adquiriu, este irá acessar o site da prefeitura e irá colocar o número do cadastro do imóvel (encontrado no carnê do IPTU) para ter acesso ao valor venal de referência, ou seja, aquele que a prefeitura alega que o imóvel vale. Em cima desse valor, o cartório irá calcular o ITBI para lhe exigir.

Porém, um bom advogado especializado em tributos iria adquirir uma certidão do seu imóvel para verificar o valor venal, base de cálculo do IPTU, e também iria lhe perguntar quanto você pagou pelo bem (valor da transação). Dessa forma, o advogado seria capaz de identificar qual desses dois valores é maior, para então calcular quanto de ITBI você deve de fato pagar.

Para melhor compreensão, vejamos um exemplo. O valor da alíquota do ITBI na cidade de São Paulo é, atualmente, de 3%. Se a prefeitura atribuiu ao seu imóvel o valor de R$530 mil, o cartório poderá lhe exigir R$15.900 a título de ITBI. Porém você pagou R$350 mil pelo imóvel e seu advogado, ao verificar a certidão do imóvel, constatou que o referido bem tem valor venal de R$360 mil. Portanto, conforme entendimento já pacificado pelos tribunais, o ITBI deveria ser calculado sobre R$360 mil, por ser o maior entre o valor de transação e o valor venal do imóvel, totalizando R$10.800 de ITBI.

Percebe a diferença? Nesse exemplo, um advogado especializado em tributos teria feito você economizar R$5.100 a título de ITBI. Assim sendo, caso você tenha adquirido um imóvel e ainda não tenha realizado o pagamento do imposto de transmissão, procure um advogado para auxiliar você no cálculo.

E, se você já fez o pagamento, porém este aconteceu dentro dos últimos 5 anos, você também pode consultar um advogado para reaver os valores pagos indevidamente, corrigidos monetariamente, caso o imposto tenha sido calculado sobre uma base de cálculo equivocada. Se for verificado o ato ilegal praticado pelo município, um processo poderá ser ajuizado para requerer a restituição desses valores.

Cedo ou tarde todas as famílias irão passar pelo processo de sucessão, sendo necessário, nesse momento, destinar tudo aquilo que foi acumulado durante a vida do falecido aos seus sucessores. Para tanto, existe o procedimento de inventário, que serve para registrar, avaliar e formalizar a partilha de todos os bens deixados.

Existem duas modalidades de inventário: o inventário judicial e o extrajudicial. Em ambas as formas há a cobrança de um tributo que incide na transmissão não onerosa de bens, o imposto sobre transmissão causa mortis e doação (ITCMD).

O artigo 55, inciso I, da Constituição Federal dispõe que compete aos Estados e ao Distrito Federal instituir imposto sobre transmissão causa mortis e doação de quaisquer bens ou direitos, ou seja, os Estados e o Distrito Federal podem aplicar o ITCMD, desde que respeitem a base de cálculo instituída pelo Código Tributário Nacional, lei complementar que rege a base de cálculo nesse caso.

Ocorre que muitos contribuintes estão sendo surpreendidos quando herdam um bem e recebem a cobrança do ITCMD pelo estado, pois os cartórios são orientados a apenas transferirem o bem em questão e finalizarem o inventário caso os herdeiros paguem o ITCMD sobre o valor de referência. Esse valor de referência é fixado pela prefeitura, ou seja, é um valor que a prefeitura atualiza constantemente, elevando, dessa forma, o valor do referido imposto.

Vamos supor que você herda um imóvel no valor de R$ 700 mil e, ao transferi-lo para o seu nome, o estado de São Paulo cobra 4% sobre o valor do bem referente ao ITCMD. Neste caso, você pagaria R$ 28 mil de ITCMD.

Na prática, o que acontece na maioria dos casos é que muitas prefeituras, ao invés de usarem a base de cálculo correta, baseando-se no valor venal (o utilizado como base de cálculo para o IPTU) como no exemplo acima, elas vêm usando o valor de referência.

Por exemplo: a prefeitura atribui a um imóvel que vale R$ 700 mil um valor de referência de R$ 1 milhão e, com isso, como a alíquota é de 4% sobre o valor do imóvel, ao invés do herdeiro pagar 4% de R$ 700 mil (R$ 28 mil), pagaria 4% de R$ 1 milhão, ou seja, R$ 40 mil (cerca de 42% a mais). Ademais, caso o herdeiro demore mais de 60 dias para pagar o ITCMD, o governo ainda cobra multa de 10 a 20% sobre o valor do imposto.

Diante dessa situação, para fazer justiça com o bolso dos contribuintes, o Tribunal de Justiça de São Paulo vem decidindo a favor do contribuinte, bem como dando liminares decretando que o valor pago de ITCMD deve ser calculado sobre o valor venal, ou seja, o utilizado como base de cálculo para o IPTU, e não sobre o valor de referência atualizado pela prefeitura. Além disso, em casos de inventários extrajudiciais, os Tribunais vêm afastando a multa cobrada pelo atraso do pagamento do ITCMD, desde que o herdeiro tire uma escritura pública de inventariante.

O tema sobre a base de cálculo do ITCMD em imóveis foi pacificado pelo TJSP através do tema 19:

“Tema 19 – IRDR – Base – Cálculo – ITBI. Fixaram a tese jurídica da base de cálculo do ITBI, devendo ser calculado sobre o valor do negócio jurídico realizado e, se adquirido em hastas públicas, sobre o valor da arrematação ou sobre o valor venal do imóvel para fins de IPTU, aquele que for maior, afastando o valor de referência. ”

Jurisprudência do TJ/SP:

APELAÇÃO CÍVEL MANDADO DE SEGURANÇA ITCMD Tributo recolhido com base de cálculo no valor venal do IPTU, conforme previsão da Lei nº 10.705/2000 Decreto nº 55.002/09 que adota o valor venal de referência do ITBI como nova base de cálculo Inadmissibilidade Ofensa ao princípio da legalidade Inteligência do art. 97, II, § 1º, do CTN Precedentes Recurso provido. (Ap. n. 1014787-04.2013.8.26.0053 8ª Câmara de Direito Público Rel. Des. Cristina Cotrofe j. 13.08.2014). Grifei.

Se você ainda não pagou o ITCMD, um advogado especializado poderá pleitear na justiça uma decisão liminar para que, em poucos dias, você pague o imposto no valor correto e, assim, finalize o inventário transferindo o bem para seu nome com uma boa economia.

E, caso você já tenha pago ITCMD nos últimos 5 anos, é de seu direito procurar um advogado especialista na área para que este lhe oriente e, se for necessário, ajuíze uma ação de restituição para que haja a devolução dos valores indevidamente pagos.

São raras as pessoas que se sentem confortáveis quando o assunto é sucessão e herança. Porém, esse é um assunto importante, pois um bom planejamento sucessório pode evitar dores de cabeça futuras, proporcionar economia financeira, e ainda preservar relacionamentos familiares.

Mas por que fazer uma doação em vida? Você sabe o que é doação? Confira o artigo a seguir e entenda.
Doação, Inventário e Testamento: entenda!

A partilha do patrimônio de uma pessoa pode ser feita tanto em vida, como após sua morte. Quando ela é feita em vida, ela deve ser feita por meio de doação ou por meio de um plano de providência privada. Já quando a partilha é feita após sua morte, ela é feita através de um inventário (independente da existência de testamento).

Como regra geral, doação é a forma mais econômica de alguém partilhar o seu patrimônio. Também, via de regra, esse é o meio que gera menos dor de cabeça para os posteriores herdeiros. Já quanto ao inventário, existem duas modalidades: o inventário judicial e o extrajudicial.

É importante salientar que independente de qual forma de partilha for escolhida (seja doação em vida ou inventário após a morte) há a incidência de um tributo em razão da transmissão não onerosa de bens, o imposto sobre transmissão causa mortis e doação (ITCMD).

A grande diferença financeira entre a doação e o inventário está nos honorários advocatícios. Estes irão obrigatoriamente incidir no caso de inventário, pois processos de inventários (mesmo que extrajudiciais) precisam da presença de um advogado. O valor dos honorários advocatícios gira em torno de 8% a 10% do valor total dos bens ou parte recebida pelo herdeiro contratante – o que pode ser um valor bem alto se o patrimônio deixado pelo falecido for extenso.

Por fim, quanto aos testamentos, estes têm como função principal disciplinar a partilha de bens. Um testamento não dispensa a abertura de inventário, conforme falamos acima. Ele, na verdade, exige a abertura de um, o que envolve, portanto, todos os custos com um advogado.

E por que doar bens em vida?

Há diversos motivos que podemos listar quando o assunto é por que doar bens em vida. Doar bens em vida geralmente é mais econômico, em razão dos custos com honorários advocatícios.

Também, ele previne dores de cabeças futuras, pois processos de partilha são geralmente estressantes, e não raras vezes acabam manchando relacionamentos familiares por brigas entre herdeiros. Doar bens em vida, portanto, é uma forma de tentar preservar as relações familiares.

A doação em vida, além de ser uma forma mais econômica de partilhar seu patrimônio, não deixa de ser uma forma de evitar contratempos e possíveis desavenças. O acompanhamento de um advogado especialista na área é de suma importância também para que tudo ocorra de forma tranquila.

Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doações (ITCMD)

Como vimos, o ITCMD incide também nas doações, e sua alíquota varia de Estado para Estado (entre 1% e 8% sobre o valor doado). Infelizmente, na prática, quando falamos em bens imóveis, muitas vezes as prefeituras, ao invés de usarem a base de cálculo correta, ou seja, o valor venal do imóvel (o utilizado como base de cálculo para o IPTU), elas vêm usando o valor de referência do imóvel (geralmente maior).

Para melhor compreensão, trazemos um exemplo prático que aconteceu recentemente no nosso escritório. Certa prefeitura atribuiu a um imóvel que valia R$481.123,00, um valor de referência de R$ 725.644,00. Com isso, ao invés da pessoa pagar 4% de R$481.123,00 (R$19.244,92), ela pagou 4% de R$725.644,00, ou seja, R$29.025,76 a título de ITCMD (R$9.780,84 de diferença).

Através de uma ação, foi possível restituir o imposto pago indevidamente. Outra boa notícia é que o Tribunal de Justiça de São Paulo vem decidindo a favor do contribuinte nesses casos, dando liminares, decretando que o valor pago de ITCMD deve ser calculado sobre o valor venal do imóvel (IPTU), e não sobre o valor de referência, aquele atualizado pela prefeitura.

Por que devo fazer doações em vida o quanto antes?

Não podíamos deixar de salientar que este é o momento certo para você fazer doações em vida, principalmente se você é do estado de São Paulo. Isso porque o atual governador do Estado de São Paulo, João Dória, enviou para a Assembleia Legislativa em agosto um projeto de lei para aumentar a alíquota do ITCMD de 4% para 8% (PL 529/2020).

A Assembleia aprovou o projeto de lei, salvo a parte referente ao aumento da alíquota, ou seja, não aprovando o aumento do ITCMD, porém é inegável que existe uma necessidade urgente dos cofres públicos do Estado de São Paulo por recursos. Por isso, acreditamos que cedo ou tarde essa discussão voltará à tona, e a mudança no imposto poderá ocorrer já no próximo ano.

Esse fato levou a uma corrida grande para o planejamento patrimonial, por isso se você está pensando em fazer uma doação, não deixe para amanhã. Busque um advogado especialista na área e realize o quanto antes o seu planejamento patrimonial, evitando gastos maiores e previsíveis.

Por fim, se você ainda não pagou o ITCMD de algum imóvel, ou pagou, porém nos últimos 5 anos, um advogado poderá lhe auxiliar. Nesse segundo caso, se for necessário, um bom advogado poderá ajuizar uma ação de restituição de valores para que haja a devolução dos valores indevidamente pagos – como o exemplo que apresentamos acima.

É de obrigação do arrematante registrar a arrematação do imóvel em leilão e pagar o imposto sobre transmissão de bens imóveis (ITBI). Porém, visando economizar, você deve se atentar e se perguntar: sobre qual base de cálculo esse imposto é calculado?

Segundo a Constituição Federal, no seu artigo 156, inciso II, é de competência dos municípios a instituição do imposto sobre a transmissão inter vivos, por ato oneroso, de bens imóveis. Ocorre que muitos municípios calculam o imposto sobre o valor venal de referência do imóvel, ou seja, o valor de mercado, e não sobre o valor de arrematação do bem.

Arrematar um imóvel em hasta pública é uma forma interessante e vantajosa, pois você irá pagar um valor inferior ao valor de mercado do bem. Porém, por outro lado, na hora do pagamento do ITBI, se o imposto for calculado sobre o valor de mercado, não há vantagem alguma, pois dessa forma o valor do imposto será mais alto do que se calculado sobre o valor arrematado.

Exemplificando: na cidade de São Paulo o valor da alíquota do ITBI é de 3% sobre o valor da propriedade. Se você arrematasse um imóvel na cidade de R$ 1 milhão por R$ 500 mil, e o imposto fosse calculado sobre o valor venal de referência, você pagaria R$ 30 mil de ITBI. Já se o imposto fosse calculado sobre o valor arrematado, ou seja, R$ 500 mil, o valor a ser pago referente ao ITBI seria de R$15 mil. Uma economia que R$ 15 mil!

Você deve estar se perguntando: o município pode fazer isso? É legal?

Já é pacifico nos tribunais superiores que a base de cálculo para a cobrança do ITBI é o valor da arrematação em hasta pública, aquele alcançado no leilão, e não o valor do imóvel no mercado. O Tribunal de Justiça de São Paulo pacificou essa questão em um incidente de resolução de demandas repetitivas através do Tema 19:

Tema 19 – IRDR – Base – Cálculo – ITBI. Fixaram a tese jurídica da base de cálculo do ITBI, devendo ser calculado sobre o valor do negócio jurídico realizado e, se adquirido em hastas públicas, sobre o valor da arrematação ou sobre o valor venal do imóvel para fins de IPTU, aquele que for maior, afastando o valor de referência.

Segundo o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) demandas repetitivas são processos nos quais a mesma questão de direito se reproduz de modo que a sua resolução pelos tribunais superiores ou pelos tribunais locais possa ser replicada para todos, de modo a garantir que essas causas ganhem a mesma solução, visando, dessa forma, celeridade, isonomia e segurança jurídica.

Ademais, o Supremo Tribunal de Justiça confirmou e afirmou estar de acordo com a suprema corte o entendimento aplicado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo no Tema 19 acima colacionado, que afirma que, em hipótese de alienação judicial do imóvel, seu valor venal corresponde aquele que foi arrematado em hasta publica, inclusive para fins de cálculo do ITBI.

Portanto, é ilegal a cobrança pelos municípios do imposto sobre transmissão de bens imóveis (ITBI) calculado sobre o valor de referência/venal (valor que a prefeitura impõe ao seu imóvel).

Assim sendo, caso você tenha arrematado um imóvel em hasta pública e ainda não tenha realizado o pagamento do ITBI, procure um advogado especialista em tributos antes de assim fazer, pois é possível reduzir o valor do imposto a ser pago.

Como mostramos no exemplo apresentado, um advogado pode conseguir para você uma grande economia. Nesse caso, o advogado irá pedir uma decisão liminar que garantirá que você registre o imóvel arrematado pagando o imposto no valor correto, ou seja, calculado sobre o valor da arrematação do bem.

E, caso você tenha arrematado uma propriedade nos últimos 5 anos, fique feliz, pois não está tudo perdido. É possível ajuizar um processo para requerer a restituição dos valores pagos indevidamente, corrigidos monetariamente. Portanto, procure um advogado de confiança para conseguir essa devolução!

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