Comprar um imóvel em leilão é uma decisão que requer certos cuidados, como qualquer outra decisão que envolva o investimento de um grande valor, que por muitas vezes significa a economia de longos anos. Seja toda sua economia para comprar o imóvel da sua vida ou até mesmo que você seja um investidor e esse é seu décimo imóvel, o que ninguém gosta é pagar mais impostos do que deveria ou entrar em um negócio sem segurança, onde um passo errado pode custar caro.

O valor cobrado de ITBI é uma porcentagem do valor do imóvel. Ocorre que muitas prefeituras ignoram as leis e entendimento pacífico há mais de 30 anos na hora de cobrar o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), tomando como base o valor venal (valor de mercado) e não o valor da arrematação (valor pago), sem contar que além da ilegalidade na base de cálculo do imposto, cobram ilegalmente multas e juros altíssimos, em razão da demora de toda documentação ficar pronta até o registro no cartório de imóveis, onde na maioria das vezes essa demora se dá em razão de toda burocracia entre a data da arrematação, expedição da carta de arrematação pelo juiz até a efetiva aquisição da posse e registro da propriedade.

Abaixo segue o trecho de um julgado que representa o entendimento já pacificado nos tribunais do Brasil:

Remessa necessária - Mandado de Segurança - Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos - ITBI - Sentença que concedeu a segurança para determinar a cobrança sobre o montante da arrematação e não com base no valor venal de referência atribuído pelo Município - Pretensão à reforma - Inadmissibilidade - Base de cálculo do ITBI que é o valor da arrematação, e não o valor venal de referência - Precedentes do STJ e do TJSP - Sentença mantida em reexame necessário. (TJ-SP - Remessa Necessária Cível: 10039747620188260073 SP 1003974-76.2018.8.26.0073, Relator: Roberto Martins de Souza, Data de Julgamento: 01/07/2019, 18ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 01/07/2019)

Por isso, para que não aconteça nenhum problema, e para que o interessado se precaveja de qualquer imprevisto, é preciso conhecimento dos procedimentos legais envolvidos nos leilões. Atentar-se a documentação dos imóveis, e a base de cálculo correta dos impostos são apenas alguns dos pontos importantes quando falamos em arrematação de imóveis em leilões – inclusive para que não haja gastos desnecessários. Além da segurança em estar comprando um imóvel com a ajuda de um advogado, um profissional especialista na área pode significar uma boa economia seja no ITBI bem como no imposto de renda, e esse dinheiro pode ser usado para uma eventual reforma no imóvel, compra de mobílias novas ou até mesmo um investimento em uma viagem ou imóvel novo. Saiba que se já pagou o ITBI no valor errado, você tem até 5 anos para entrar na justiça e restituir o valor pago indevidamente.

Em caso de dúvidas, clique no botão verde para conversar com nosso especialista

Vejamos abaixo alguns pontos para você que está interessado em arrematar um imóvel em leilão deve prestar atenção para que não haja futuras dores de cabeça.

DICAS PARA ARREMETAR UM LELÃO COM SEGURANÇA E ECONOMIA NO ITBI

A importância de um bom advogado

Consultar um advogado já é algo comum quando falamos em arrematação de imóveis em leilões. Isso porque existem, infelizmente, muitos leilões falsos no Brasil, ou seja, eventos fraudulosos organizados para dar golpe em desavisados. Um advogado especializado conseguirá consultar, entre outras coisas, o cadastro do leiloeiro, e verificar junto a lista disponível no site da Junta Comercial se aquele leilão é ou não oficial. Além disso, um especialista poderá lhe acompanhar em todos os trâmites da compra desde o estudo de caso até a análise de impostos e planejamento no imposto de renda. O Escritório Abrahão Advogados ajuda clientes 2017 na análise de leilões e no planejamento financeiro quanto aos impostos cobrados na aquisição de imóveis. Contamos com uma equipe qualificada e especializada, capaz de atender seus clientes de todo o Brasil com qualidade e de forma remota (100% online).

Leia com atenção o edital

Você já ouviu a frase “não assine nada antes de ler”? Então, aqui é a mesma lógica: a leitura do edital do leilão é imprescindível para saber todos os detalhes desse procedimento.

O que está sendo descrito no edital corresponde aquilo que consta na matrícula do bem imóvel? Por exemplo, a vaga de garagem do apartamento está incluída na matrícula? O terreno tem ou não construção em cima?

Ainda, é possível que o edital separe dívidas de condomínio e IPTU, estipulando que estas dívidas deverão ser pagas “por fora” do lance do leilão. Mas, como regra geral, elas já estão incluídas.

Esses são apenas alguns dos pontos que você deve se atentar antes de arrematar um imóvel em leilão. Estando com qualquer dúvida, e para uma maior segurança, um advogado é essencial.

Preste atenção na base de cálculo do ITBI

Arrematar um imóvel em leilão é uma forma vantajosa, certo? Dizemos isso porque você irá pagar um valor inferior ao valor de mercado daquele bem. Tendo em vista isso, o ideal é que o ITBI (imposto sobre transmissão de bens imóveis) seja calculado em cima do valor do bem arrematado (menor valor), e não pelo seu valor de mercado (valor maior), correto?

Já é pacifico nos tribunais superiores que a base de cálculo para a cobrança do ITBI é o valor da arrematação em hasta pública (aquele alcançado no leilão) e não o valor do imóvel no mercado. Ocorre que muitas prefeituras não observam essa regra, realizando uma cobrança maior, portanto, ilegal.

Por exemplo, um imóvel de leilão na cidade de São Paulo no valor venal de R$ 1.000.000,00 arrematado por R$ 500.000,00.

Cálculo conforme prefeitura - ILEGAL:

Alíquota ITBI São Paulo - 3% do valor do imóvel

Prefeitura cobrará R$ 30.000,00 - 3% de R$ 1 milhão

Cálculo conforme entendimento pacífico dos tribunais - CORRETO:

Aliquota ITBI São Paulo – 3% do valor da arrematação

Pleiteando na justiça através de um advogado, no presente caso você pagará R$ 15.000,00.

Não deixe que o governo abuse de sua autoridade e poder para impôr que você pague impostos e juros abusivos na compra de imóveis. Um advogado especializado, que conhece todos os trâmites, caminhos e armadilhas de um processo, conseguirá em poucos dias, sem atrapalhar o Registro e transmissão do imóvel, uma decisão que permitirá o pagamento de ITBI no valor da arrematação, ou seja, de R$ 15.000,00, calculado sobre os R$ 500.000,00 (VALOR PAGO), além de anular multas e juros abusivos,

Uma simples consulta com um advogado especializado na área te trará mais segurança na compra, e também após, quando será realizada a cobrança do ITBI. Portanto, caso você tenha arrematado um imóvel em leilão, e ainda não tenha realizado o pagamento do ITBI, ou tenha arrematado uma propriedade nos últimos 5 anos, procure um advogado especialista em tributos para uma consulta. Além de proporcionar a você uma maior segurança, se estiver dentro do prazo legal, este ainda conseguirá a devolução dos valores pagos indevidamente.