Distrato imobiliário por culpa do comprador

Você está comprou um imóvel na planta quando se vê com dificuldade de continuar pagando as prestações até que seja finalizado em sua totalidade.

Isso é muito comum em nosso país, mas poucos sabem como proceder.

Vamos a um caso hipotético

João fez um financiamento de um imóvel ainda na planta e efetuou a metade dos pagamentos, porém perdeu seu emprego e não tem como arcar com o restante das prestações que faltam até a entrega do empreendimento.

Desistência da compra de um imóvel ainda na planta

Desistir de comprar um imóvel na planta é muito comum. Independentemente das causas da desistência, é possível se fazer um distrato imobiliário, que consiste em extinguir obrigações já estabelecidas em um contrato imobiliário anterior, mas que ainda não foi executado na sua totalidade.

Como proceder nos casos de desistência

O consumidor deverá primeiramente procurar as cláusulas contratuais que informam sobre o distrato.

É preciso analisar cada caso, porém na maioria dos distratos o consumidor ao entrar em contato com a construtora, somente precisa informar que pretende realizar o distrato imobiliário. Ou há casos em que o contrato é impossível de ser realizado, sendo necessário uma notificação extrajudicial.

Se essas tentativas forem frustradas, será então necessário entrar com uma ação judicial por intermédio de um advogado habilitado.

O que diz a lei?

Para consolidar o distrato imobiliário, em 2018 foi consagrada a  LEI Nº 13.786, DE 27 DE DEZEMBRO DE 2018. Denominada “Nova Lei dos Distratos” a qual alterou as Leis 4591/94 e 6766/79 e disciplina sobre a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de um imóvel em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.

Há também respaldo no Código Civil, em seu artigo 472 o qual fundamenta que “O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.” Mantendo a premissa de que é necessário se observar as cláusulas contratuais.

Uma importante súmula do STJ trata do assunto:

“O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”

Reforçando assim que o comprador poderá pedir a rescisão e ainda reaver as quantias pagas.

Algumas jurisprudências:

Ementa:

CONSUMIDOR – Compromisso de compra e venda de imóvel – Ação de promitente comprador solicitando devolução de prestações, proposta quase um ano depois de assinatura de distrato – Sentença declarando rescisão contratual por culpa do consumidor e condenando o promitente vendedor à devolução de 80% do total pago por aquele, ressalvada comissão de corretagem e mediante abatimento de valores já devolvidos – Recurso do promitente vendedor pretendendo a improcedência da ação, porquanto as partes teriam assinado distrato, em razão do qual já teria sido feita devolução parcial – Possibilidade – Efetuado distrato entre as partes, por meio do qual o negócio jurídico é desconstituído amigavelmente, inclusive com cláusula de quitação e transação, e sem que haja discussão sobre vícios de consentimento, não pode o promitente comprador simplesmente ignorar o negócio jurídico, reconhecido como tal no art. 472 do Código Civil e pedir a restituição de valor superior ao convencionado – Validade do distrato – Recurso provido. (TJ-SP – RI: 10172702720178260001 SP 1017270-27.2017.8.26.0001, Relator: Jorge Quadros, Data de Julgamento: 26/02/2018, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 28/02/2018)

Ementa:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – Rescisão unilateral do contrato pelo adquirente (Autor) – Cabível a condenação da Requerida à restituição dos valores pagos, deduzido o percentual de retenção – Razoável a fixação do percentual de retenção em 25% da quantia paga – Manutenção do protesto do título após a rescisão do contrato – Caracterizado o dano moral – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA, para “declarar a nulidade parcial do distrato firmado entre as partes, autorizando a retenção de 25%”, e para condenar a Requerida “a restituir ao Autor o equivalente a 45% do valor pago no âmbito contratual (30% previsto no distrato – regularmente cobrado)”, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00, e à obrigação de não fazer “consistente na abstenção de enviar boletos de cobrança ao Autor pertinentes ao contrato resilido” – RECURSO DA REQUERIDA IMPROVIDO (TJ-SP – AC: 10136869020198260482 SP 1013686-90.2019.8.26.0482, Relator: Flavio Abramovici, Data de Julgamento: 11/04/2022, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/04/2022)

Percentuais retidos no Distrato Imobiliário e devolução as quantias

Com a Nova Lei dos Distratos, a multa por desistência do comprador varia de 25% da quantia paga, podendo chegar até 50%, quando se tratar de incorporação imobiliária submetida ao regime do patrimônio de afetação.

Porém, em São Paulo,  já existe súmula que determina que todo consumidor que queira o distrato do imóvel, mesmo inadimplente, tem o direito de desistir da compra e a empresa pode reter dele valores suficientes para cobrir despesas de administração, que os Tribunais têm fixado entre 10% a 15% dos valores pagos, o Consumidor deverá receber ao menos 85% dos valores pagos.

A evolução das Quantias Pagas de Uma só Vez

A devolução das quantias pagas deve ser feita de uma só vez e não está adstrita à forma de parcelamento regulada para a aquisição.

O Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo editou a súmula 2:

SÚMULA 2 do TJ/SP: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.

O Colendo Superior Tribunal de Justiça também já se manifestou quanto a esse caso, sendo proferido:

Súmula nº 543, do C. STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”; – STJ.

Fica evidente assim a possibilidade de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por inadimplência do comprador.

Você sabia que há uma diferença entre a regras jurídicas antes e depois da Lei dos Distratos (Lei 13.786/2018)?

Vamos entender:

Os 5 tipos de contrato e as características:

Incorporação antes da Nova Lei dos Distratos e com patrimônio de afetação

– Restituição: 50% sem corretagem, salvo nos casos do tema 938 do STJ.

– Retenção: 50%

– Forma de pagamento: à vista

– Data do pagamento: 30 dias após o habite-se ou 30 dias ou 30 dias após a revenda

– Índice de Correção e juros: Mesmo índice do contrato. Juros de mora a partir do trânsito em julgado (tema 1002 do STJ) e não da citação.

Incorporação antes da Nova Lei dos Distratos e sem patrimônio de afetação

– Restituição: 75% (não inclui a corretagem, salvo se cobrada em desrespeito ao tema 938 do STJ)

– Retenção: 25%

– Forma de pagamento: à vista

– Data do pagamento: 180 dias após o distrato ou 30 dias após a revenda

– Índice de correção e juros: Mesmo índice do contrato. Juros de mora a partir do trânsito em julgado (tema 1002 do STJ) e não da citação

Incorporação antes da Nova Lei dos Distratos

– Restituição: 75% a 90% (não inclui a corretagem, salvo se cobrada em desrespeito ao tema 938 do STJ)

– Retenção: 10% a 25%

– Forma de pagamento: à vista (tema 577 STJ em cotejo com a súmula 543, ambos do STJ, que somente se aplicam aos contratos anteriores à NLD)

– Data do pagamento: 180 dias após o distrato ou 30 dias após a revenda

– Índice de Correção e juros: Imediata (tema 577 em cotejo com a súmula 543, ambos do STJ, que somente se aplica aos contratos anteriores à NLD)

Loteamento antes da Nova Lei dos Distratos

– Restituição: 75% a 90% (não inclui a corretagem, salvo se cobrada em desrespeito ao tema 938 do STJ)

– Retenção: 10% a 25%

– Forma de pagamento: à vista (tema 577 STJ em cotejo com a súmula 543, ambos do STJ, que somente se aplicam aos contratos anteriores à NLD)

– Data do pagamento: 180 dias após o distrato ou 30 dias após a revenda

– Índice de Correção e juros: Imediata (tema 577 em cotejo com a súmula 543, ambos do STJ, que somente se aplica aos contratos anteriores à NLD)

Loteamento após da Nova Lei dos Distratos

– Restituição: Não há percentual sobre as parcelas pagas

– Retenção: Pode reter até 10% do valor do contrato (não inclui a corretagem)

– Forma de pagamento: Parcelamento em 12x (tema 577 STJ em cotejo com a súmula 543, ambos do STJ, que somente se aplicam aos contratos anteriores à NLD)

– Data do pagamento: Primeira parcela com inicio em 180 dias após a data de conclusão da obra (aos loteamentos em andamento) ou  Primeira parcela em 12 meses após a rescisão (em loteamentos concluídos

– Índice de Correção e juros: Mesmo índice do contrato. Juros de mora a partir do trânsito em julgado (tema 1002 do STJ) e não da citação

Outro caso comum ao distrato imobiliário:

 Desistência da compra de imóvel do programa “MINHA CASA, MINHA VIDA”

Por vezes pode ser complexo distratar após já ter assinado com a Caixa Econômica Federal.

Conforme jurisprudência, tem-se que:

“Os contratos firmados através do Programa Minha Casa Minha Vida possuem peculiaridades devido à sua natureza social. Como bem referido pela Caixa na contestação, muitas vezes, mesmo pagas todas as prestações, o valor recolhido pelo mutuário por vezes não chega a vinte por cento do valor do imóvel – o que denota a forte subvenção estatal para aquisição de moradia às classes populares. Havendo previsão para a rescisão/distrato em caso de ameaça que provoque a retirada da unidade, tenho que a pretensão deduzida pela autora deve ser acolhida no ponto.”

Hipóteses de desistência (rescisão):

Em se tratando de imóveis adquiridos no programa Minha Casa Minha Vida, em que se aplica a já referida Portaria nº. 488/2017, tem-se que: art. 2º  Na ocorrência das situações a seguir relacionadas, os contratos também poderão ser objeto de rescisão:

I – Impedimento de ocupação ou retirada da unidade habitacional por invasão ou ameaça;

II – Atendimento por medida protetiva prevista na Lei nº 11.340, de 7 de agosto de 2006; ou

III – Atendimento por programas de proteção a vítimas e testemunhas na forma da legislação específica.

Como se pode inferir da regra acima transcrita, a ameaça ou invasão do imóvel – ocasionando a impossibilidade de habitação -, é hipótese que autoriza a rescisão contratual, diferentemente dos contratos firmados em âmbito do Sistema Financeiro de Habitação.

O que fazer caso haja interesse de desistência?

Quando há o ente da Caixa Econômica Federal, é indicado substituir o contrato ou tentar vende-lo através de uma cessão de direitos.

Mas o mais indicado seria procurar um advogado habilitado para que solucione o problema da forma mais eficiente e ágil.