Você sabe o que é USUCAPIÃO?
Uma palavra dita por muitos, mas você sabe o que de fato significa?
Vamos a um caso hipotético!
Joana e José, casados, viviam e residiam em uma casa de 100m2 na cidade de São Paulo.
Acontece que em 2018 José, após uma briga com Joana, saiu para espairecer.
Passaram algumas horas, alguns dias, alguns meses e José havia desaparecido sem dar notícia alguma à sua esposa.
Até que em 2022 José retorna para a cidade e resolve encontrar com Joana.
Para sua surpresa, descobre que a casa que estava em nome do casal agora estava em nome somente de Joana.
O que aconteceu nesse caso?
Joana, ao ficar totalmente sem notícias de José por mais de 2 anos, por meio de um advogado habilitado, utilizou-se da AÇÃO DE USUCAPIÃO FAMILIAR.
Desse modo, adquiriu a propriedade mansa e pacificamente por meio da chamada usucapião na modalidade familiar.
O que significa Usucapião?
A palavra usucapião vem do latim usucapio, que é traduzido como “tomar ou adquirir pelo uso
Esta permite que uma pessoa adquira uma propriedade, podendo ser tanto móvel quanto imóvel, por usar deste bem por um determinado tempo e sem interrupção.
A usucapião atende a importante função social, uma vez que quem toma a posse do bem, usa, cuida e preza de algo que poderia estar sem função alguma.
O que diz a lei?
O Código Civil fundamenta sobre o usucapião e suas modalidades, sendo:
“Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.”
Existe restrição na Usucapião?
É importante destacar que os bens públicos não podem ser adquiridos por usucapião.
Segundo nossa Constituição Federal de 1988 em seus artigos 183 e 191, expressamente colocam que os bens públicos não poderão ser adquiridos pela usucapião.
“Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.”
E também:
“Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.”
O ITBI poderá ser cobrado?
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis não será cobrado, uma vez que a usucapião é forma originária de aquisição da propriedade.
MODALIDADES
É importante destacar que existem algumas modalidades na Usucapião e cada uma delas possui sua particularidade e requisitos especiais.
São elas:
- Usucapião Extrajudicial
- Usucapião Judicial
- Usucapião Especial Urbano
- Usucapião Especial Rural
- Usucapião Familiar
- Usucapião Coletiva
- Usucapião Extraordinária
- Usucapião Ordinária
Vamos entender cada uma delas.
Usucapião Extrajudicial
Nessa modalidade, o Poder Judiciário não irá interferir e seu elemento principal é que não haja lide entre os envolvidos.
De modo geral, é simples e célere, uma vez que não envolve o rito judicial. Além disso, pode ser utilizada como uma ferramenta de regularização de imóveis.
Quais os requisitos?
Se houver concordância entre os envolvidos, caberá ao Oficial de Registro de Imóveis realizar a transferência, independente da ordem judicial.
Qual será o prazo?
Na modalidade extrajudicial, é necessário que haja uma análise do caso em geral por um advogado especialista. Mas o Código Civil já aponta que quanto a imóveis, o maior prazo, em qualquer modalidade, é de 15 anos.
Qual o procedimento para requerer a Usucapião Extrajudicial?
Mesmo na via extrajudicial é obrigatória a assistência de um advogado, que deverá assinar o requerimento em nome do interessado.
O pedido de usucapião extrajudicial deve ser feito por aquele que tem a posse atual do imóvel e será feito diretamente no cartório de imóveis.
Caso o imóvel esteja na posse de mais de uma pessoa, que é comum em casos de herança, cada um poderá requerer a usucapião extrajudicial. E se o pedido não for requerido por todos, os outros serão notificados para poder se manifestar.
O que diz a lei?
A lei que regulamenta a via extrajudicial é a Lei de Registros Públicos (LRP) (Lei n° Lei 6.015/73). Além disso, o Código de Processo Civil também incluiu na LRP o artigo 216-A, o qual fundamenta em seu caput:
“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado”
Além disso, foi editado o provimento 65 do CNJ (Conselho Nacional de Justiça) que descreve o procedimento de usucapião extrajudicial, uniformizando o rito nos diversos cartórios de imóveis existentes no Brasil.
É possível contestar?
Aqueles que foram notificados poderão impugnar (demonstrar discordância) em 15 dias no próprio cartório. E dessa forma o oficial de registro irá encaminhar o pedido para o judiciário, saindo da esfera extrajudicial. E caso não haja a impugnação será presumido o consentimento.
Usucapião Judicial
Nesta modalidade, deverá ser solicitado por quem possui a propriedade. Que juntamente com um advogado habilitado irá analisar as documentações e prosseguir com a melhor solução.
Quais os requisitos?
- Bem suscetível de usucapião.
- Posse mansa, pacífica e ininterrupta (sem oposição do dono, sem transtornos e contínua)
- Boa-fé e justo título (desconhecer que exista algo impeditivo de aquisição de propriedade e sem vícios)
Qual será o prazo?
O prazo mínimo para a prescrição aquisitiva é de 2 a 15 anos, a depender da modalidade.
Usucapião Especial Urbano
Quais os requisitos?
- Prescrição aquisitiva de 5 anos
- Propriedade urbana de até 250m²
- Não pode ser propriedade de imóvel urbano ou rural
- Ter moradia estabelecida no local
- Forma mansa e pacífica
Qual será o prazo?
O possuidor deve cumprir o prazo de 5 anos, devendo ser contínuo.
O que diz a lei?
É fundamentado pelo Código Civil brasileiro:
“Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.”
Qual o procedimento para requerer a Usucapião Urbano?
É necessário reunir todos os documentos que envolvam o imóvel e contratar um advogado especialista que entre com uma ação de usucapião urbano.
Usucapião Especial Rural
Quais os requisitos?
- Prescrição aquisitiva de 5 anos (contínuo)
- Propriedade rural de até 50 hectares
- Ter moradia estabelecida no local
- Área rural produtiva.
Qual será o prazo?
Deverá o possuidor cumprir o prazo de 5 anos, devendo ser contínuo.
O que diz a lei?
O Código Civil fundamenta que:
“Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.”
Usucapião Familiar
Quais os requisitos?
- Um dos cônjuges abandonar o lar por mais de 2 anos sem interrupção
- Metragem de até 250m²
- O requerente não possuir outro imóvel
Qual o prazo?
Deverá cumprir o prazo de 2 anos, devendo ser contínuo.
O que diz a lei?
Foi criado pelo programa denominado “Minha Casa, MInha Vida”, conforme a
Lei n° 12.424/11
Além disso é regulamentado pelo Código Civil:
“Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
§ 1o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.”
Usucapião Coletiva
Quais os Requisitos?
- Moradia familiar coletiva
- Metragem de até 250m²
- O requerente não possuir outro imóvel
- Ato contínuo e pacífico por 5 anos
Qual o prazo?
Deverá cumprir o prazo de 2 anos, devendo ser contínuo.
O que diz a lei?
Esta modalidade foi incluída pela Lei n° 10.257/2001, a qual estabelece diretrizes gerais da política urbana.
Usucapião Extraordinária
Quais os requisitos?
- Não necessita de boa-fé e justo título
- Prazo de 15 anos de forma contínua
- Uso do bem com permissão do proprietário
Qual o prazo?
Deverá cumprir o prazo de 15 anos, devendo ser contínuo.
Podendo decair para 10 anos nos casos em que o requerente demonstre ter a finalidade da propriedade como moradia habitacional ou que realiza atividade produtivas.
O que diz a lei?
A usucapião extraordinária está prevista no art. 1.238 do Código civil. Vejamos:
“Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.”
Usucapião Ordinária
Quais os requisitos?
- Justo título e boa-fé
- Prazo de prescrição aquisitiva de 10 anos
- Possuir a propriedade de forma pacífica
Qual o prazo?
Deverá cumprir o prazo de 10 anos, devendo ser contínuo.
Poderá decair o prazo para 5 anos no caso de usucapião ordinário habitacional, em que o proprietário comprove por meio de registro público que adquiriu a propriedade de forma onerosa. Ou no caso em que tenha tido investimentos produtivos, socialmente ou economicamente.
O que diz a lei?
Conforme expresso no Código Civil, vejamos:
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Como garantir todos os direitos?
É importante entender que, ao possuir um bem, seja este móvel ou imóvel, a depender do caso específico, é possível que se torne seu através da chamada “usucapião”.
Porém é recomendável e necessário para que seus direitos sejam efetivos, buscar um advogado especializado para o caso, para inclusive entrar com a usucapião extrajudicial. Assim buscando se informar sobre seus direitos com um profissional da área imobiliária.
Atualmente o processo pode ser feito online, o que agiliza o ingresso e o andamento da ação. Por isso, esse escritório prioriza o fácil entendimento de modo a fornecer todas as informações necessárias para o consumidor. Trabalhamos em prol de uma justiça rápida, descomplicada e eficiente.
SÍNTESE
Algumas pessoas utilizam de um bem, seja ele móvel ou imóvel por anos, mas acaba não tendo de fato a propriedade deste bem, mesmo que utilize, cuide e preze por ele.
É aqui que entra a chamada usucapião, a qual valoriza a função social de uma propriedade. Ou seja, algum bem que antes estava sem funcionalidade, alguém toma posse e zela pelo bem, utilizando para moradia, como nos bens imóveis, quanto para produzir, como o plantio em áreas abandonadas.
O que diz a lei?
Nosso ordenamento jurídico tratou de fundamentar sobre a usucapião no Código Civil nos artigos 1238 a 1244, demonstrando suas modalidades e os requisitos de cada uma. Além de fundamentar sobre a usucapião no Estatuto das Cidades – (Lei nº 10.257/2001).
Modalidades
- Usucapião Extrajudicial: Deverá ter concordância entre os envolvidos e mesmo sendo extrajudicial, deverá ter a presença de um advogado.
- Usucapião Judicial: envolve o Poder Judiciário
- Usucapião Especial Urbano: A prescrição aquisitiva é de 5 anos, de forma mansa e pacífica com a propriedade urbana de até 250m², e tem de ter moradia estabelecida no local. É fundamentada pelo artigo 1240 do Código Civil.
- Usucapião Especial Rural: A prescrição aquisitiva é de 5 anos, de forma mansa e pacífica com a propriedade rural produtiva de até 50 hectares, e tem de ter moradia estabelecida no local. É fundamentada pelo artigo 1239 do Código Civil.
- Usucapião Familiar: É permitida no caso em que um dos cônjuges abandona o lar por mais de 2 anos sem interrupção. A metragem deverá ser de até 250m² e o requerente não pode possuir outro imóvel. Está regulamentado pela lei 12.424/11, que incluiu no nosso Código Civil Brasileiro o artigo 1.240-A.
- Usucapião Coletiva: Se encontra nos casos de moradia familiar coletiva, com metragem de até 250m², o requerente não pode possuir outro imóvel e tem de ter ato contínuo e pacífico por 5 anos. É instituído pelo Estatuto da Cidade
- Usucapião Extraordinária: Nesta modalidade não há a necessidade de de boa-fé e justo título. O prazo é de 15 anos de forma contínua e pode ser diminuído em casos de comprovação de moradia ou de investimento produtivo na área. Além disso, o uso do bem deve ter permissão do proprietário.
- Usucapião Ordinária: Já na ordinária é necessário ter o Justo título e boa-fé, sendo o prazo de prescrição aquisitiva de 10 anos e possuir a propriedade de forma pacífica. Este prazo também pode ser reduzido se houver a comprovação da moradia e investimento produtivo. Está prevista no artigo 1242 do Código Civil.
Como assegurar os direitos?
A Usucapião é muito utilizada no Brasil em suas modalidades, o que preza pela função social da propriedade daquele que possui o bem (posse) mas não tem a propriedade.
Portanto, recomenda-se a você que procure se informar sobre seus direitos com um profissional da área imobiliária.
Este processo poderá ser feito totalmente online, assim como o funcionamento do nosso escritório, que prioriza pela facilidade, agilidade e trabalha em prol de uma justiça rápida, descomplicada e eficiente.
