Isso vai depender de caso a caso. Existem Varas em que o juiz tem 500 processos para julgar e existem Varas que o juiz possui 10.000 processos. Após protocolarmos o processo, ele é distribuído por sorteio. Não tem como prever quanto tempo vai demorar, mas podemos falar uma média. Em São Paulo é mais rápido do que em outras cidades do Brasil, já conseguimos decisões do juiz para pagar menos ITBI no mesmo dia que protocolamos o processo, mas a média é de 10 dias. Quanto a restituição, a média é de 1 a 2 anos.

A decisão liminar é aquela proferida em caráter de urgência, para garantir ou antecipar um direito, no presente caso, é a decisão que autoriza o pagamento do ITBI no valor correto logo no início do processo.

Sim, atuamos em todas a cidades do Brasil e atendemos clientes que estejam em qualquer lugar do mundo. O processo é 100% digital e não tem audiência.

Já é pacífico nos tribunais que quando você compra um imóvel na planta, você deve pagar ITBI sobre a fração do terreno da construtora e não no valor do imóvel pronto e ainda acrescido o valor do financiamento, como a maioria das prefeituras cobram.

Quando você compra um imóvel na planta, no contrato com a construtora ou no próprio contrato de financiamento com o banco, aparece que você adquiriu uma fração do terreno, justamente pelo motivo do imóvel não estar pronto, nesse caso, o correto a se pagar seria a porcentagem de ITBI baseado no valor venal da fração do terreno que comprou da construtora.

Exemplo:

Sabendo que a porcentagem do ITBI em Barueri é de 5%

Sabendo que a fração ideal do terreno é de 0,0015390 %

Realização do cálculo

VVR (mês/ano vigente da assinatura do contrato com a constr.) * fração = X

X * (%ITBI) = resultado final

4728.000,00 * 0,001539 = 7.276,39

R$ 7.276,39 x 5% = R$ 363,81 de ITBI

Vejamos o que diz a súmulas 110 e 470 do STF:

 Súmula 110. O imposto de transmissão inter vivos não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada pelo adquirente, mas sobre o que tiver sido construído ao tempo da alienação do terreno.

Súmula 470. O imposto de transmissão inter vivos não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada, inequivocamente, pelo promitente comprador, mas sobre o valor do que tiver sido construído antes da promessa de venda.

Nesse caso é imprescindível a análise de um advogado especialista onde na grande maioria das análises, a cobrança é ilegal. Muitos desses casos são feitos de compradores de imóveis na planta, onde a prefeitura faz uma confusão na cobrança, em muitas vezes cobrando em duplicidade.

Se você comprou um imóvel financiado na planta, provavelmente a construtora pagou o ITBI no começo da obra. Porém, ao final da obra, muitas prefeituras cobram novamente de forma indevida.

Muitos compradores por não pagarem essa segunda cobrança, são surpreendidos com seus nomes protestados pela prefeitura.

Diante disso, caso seja constatada a ilegalidade na cobrança, o contribuinte poderá receber uma indenização de até R$ 10.000,00 (dez mil reais) e ainda seu pagamento em duplicidade restituído de forma atualizada desde a data do desembolso.

É importante se atentar no prazo para entrar com a ação, que não pode ultrapassar 5 anos da data do pagamento do ITBI.

Vejamos o que diz a súmulas 110 e 470 do STF:

 Súmula 110. O imposto de transmissão inter vivos não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada pelo adquirente, mas sobre o que tiver sido construído ao tempo da alienação do terreno.

Súmula 470. O imposto de transmissão inter vivos não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada, inequivocamente, pelo promitente comprador, mas sobre o valor do que tiver sido construído antes da promessa de venda.

O entendimento firmado pelo STF no tema 1124 confirma que o fato que cria a obrigação de pagar o ITBI é a efetiva transferência da propriedade imobiliária, ou seja, o registro no cartório de imóveis

Em casos de imóvel de posse, aquele em que seu nome não está registrado na matrícula perante o cartório de registro de imóveis da sua cidade, tanto o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) quanto o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação) não são devidos, tendo em vista que apenas a escritura de compra e venda registrada no cartório de notas, não faz você proprietário do imóvel, e sim, possuidor.

Para combater mais essa ilegalidade, o contribuinte pode pedir uma liminar ao judiciário, buscando o reconhecimento de seu direito líquido de não pagar ITBI, uma vez que se trata de um imóvel de posse. Caso você já tenha pagado em até 60 meses atrás, você pode ajuizar ação contra o município para buscar a devolução dos valores pagos indevidamente.

Os chamados terrenos de marinha são áreas que ficam a 33 metros da linha média das marés altas identificadas em 1831. Desde então, foram consideradas como de propriedade da União.

Existem dois regimes em terreno de marinha

Regime de aforamento – São terrenos em que o morador do imóvel passa a ter um domínio útil sobre o terreno de marinha. Em linhas gerais, a área fica “repartida” entre União e morador.

Regime de ocupação – Nesses casos, os terrenos são de posse desdobrada. Ou seja, a União é proprietária da área, como um todo, e ainda pode reivindicar o direito de uso do terreno quando quiser.

No regime de ocupação, muitas prefeituras cobram ITBI na compra e venda de imóveis, o que é ILEGAL, uma vez que a propriedade do imóvel é da união e o contribuinte tem apenas a posse, ou seja, não há transferência de propriedade e sim da posse.

Nos termos dos artigos 131 e 132 do Decreto-Lei nº 9.760/1946, a inscrição de ocupação não importa no reconhecimento pela União de qualquer direito de propriedade do ocupante sobre o terreno, pois ela a qualquer tempo pode imitir-se na posse do mesmo promovendo sumariamente a sua desocupação observando os prazos fixados em lei.

Repercussão Geral STF – Tema 1124

O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro.

Para combater mais essa ilegalidade, o contribuinte pode pedir uma liminar ao judiciário, buscando o reconhecimento de seu direito líquido de não pagar ITBI, uma vez que se trata de um imóvel de posse. Caso você já tenha pagado em até 60 meses atrás, você pode ajuizar ação contra o município para buscar a devolução dos valores pagos indevidamente.

Para combater mais essa ilegalidade, o contribuinte pode pedir uma liminar ao judiciário, buscando o reconhecimento de seu direito líquido e certo em recolher o ITBI sobre o valor da transação, ou ajuizar ação de repetição de indébito contra o município buscando a devolução do valor pago em excesso.

Outra ilegalidade muito praticada pelos municípios brasileiros é de cobrarem ITBI no valor de mercado em imóvel comprado em leilão. Já é pacífico nos tribunais que a base de cálculo dos imóveis comprados em leilão é o valor que o imóvel foi arrematado, e não o valor de mercado.

Exemplo: um imóvel no valor de R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais) arrematado por R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), a base de cálculo que a maioria das prefeituras usam é a maior, no valor de mercado, ou seja, cobram praticamente o dobro.

ERRADO: 3% de 2 milhões = R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) de ITBI.

CORRETO: 3% de 1 milhão = R$ 30.000,00 (trinta mil reais) de ITBI.

Vejamos o que entende pacificamente o TJ/SP:

APELAÇÃO CÍVEL/REEXAME NECESSÁRIO – Mandado de Segurança – ITBI sobre imóvel arrematado em leilão extrajudicial. 1) Preliminar de inadequação da via eleita afastada. 2) A base de cálculo para efeito de ITBI, à luz do que dispõe o art. 38 do CTN, é o valor dos bens ou direitos transmitidos, que se encontra revelado no valor da arrematação – Precedentes do STJ. 3) Pretendida cobrança do tributo com base no valor “venal de referência” instituído pela Lei Municipal nº 14.256/2006 – Impossibilidade – Declaração de inconstitucionalidade dos artigos 7º-A, 7º-B e 12, da Lei nº 11.154/91 do Município de São Paulo, pelo Órgão Especial deste Tribunal de Justiça. 4) Impossibilidade da cobrança de multa e juros, pois o fato gerador do ITBI só ocorre com a transferência efetiva da propriedade, com o registro no Cartório de Registro de Imóveis – Precedentes do STJ. Sentença mantida – Recursos improvidos.

(TJ-SP – APL: 10189568720208260053 SP 1018956-87.2020.8.26.0053, Relator: Eutálio Porto, Data de Julgamento: 30/09/2021, 15ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 30/09/2021)

Se a partilha de bens for igualitária, onde por exemplo uma das partes fica com um imóvel no valor de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) e a outra parte fica com dinheiro ou outro bem no mesmo valor, nesse caso o ITBI é indevido.

ITBI incide apenas se uma das partes fique com um imóvel que vale mais do que o restante dos bens.